居住权是非所有人利用所有人房屋的一种用益物权制度，具有满足弱势群体住房需求和尊重房屋所有人的意愿、充分发挥房屋效用等社会功能。居住权在传统民法上属于一种人役权，具有人役权应有的特征：不是永久性的权利，仅在一定期限内对权利人具有效力，依附于特定人的身份而存在。因此，居住权是不可转让和继承的权利。权利人死亡，居住权消灭。同时，居住权具有无偿性，既可以依据遗嘱设立，也可以依照法律规定产生。
居住权是否要规定一直饱受争议
反对居住权立法的学者认为，物权法草案规定的居住权的适用对象有父母、离婚后尚无固定住所地的夫妻，以及保姆。依照继承法的规定，父母是子女遗产的第一顺位的法定继承人，子女对父母有赡养的义务，其居住问题没有法律上的障碍。我国现阶段可以通过房屋买卖取得房屋所有权，不存在公房体制下离婚后无房居住的问题。至于保姆的问题，雇主去世之后，需要在雇主家终老的少之又少，适用范围较为狭窄。为了解决极少数人的问题创设一种新的物权，不合乎逻辑，立法成本也比较高。因此，尽管赞成者的声音较为强烈，但是最终因居住权缺乏立法的现实必要性没有在物权法中得以规定。
物权法颁布以来的十年时间，我国社会发生了很大的变化。司法实践中出现了越来越多的涉及居住权的案件。有法官将其归类为：拆迁安置型、公房租赁型、离婚帮助型以及家庭亲属型。在这些案件中，“居住权”及类似字词被写入裁判中的情形十分常见。由于法律上没有明确规定居住权，对于这些争议问题，法官基本无法依法裁判。为避免突破物权法定原则，裁判文书中对居住权的表述多有“有权居住使用”“享有居住使用的权利”等词语。或许是囿于物权法定原则，目前也没有相关司法解释。
传统领域中居住权仍有存在的必要性
事实上，在这些传统领域中，居住权仍有其存在的必要性。首先，物权法颁布之后的十年司法实践表明，在公房租赁型的案件情形下，居住权仍有其适用的空间。例如，职工购买公有住房，在国家规定住房面积以内，实行标准价；超过国家规定住房标准的按照市场价计算。职工按照标准价购买公有住房的，拥有部分产权，在自用和自住时受到法律保护；将优惠购买的住房投向市场时，则受到法律的约束，原产权单位有优先购买权。因此，部分产权的房屋的市场价格得不到肯定，在离婚分割时存在很大争议。笔者认为，部分产权的房屋在分割时双方不能达成一致的，可以由法院裁判以居住权的方式进行分割。享有所有权的一方必须接受另一方居住权的限制，直至另一方再婚时为止。还有一种情形是双方都没有所有权的婚姻住宅，主要是承租的公房。单位为便于对房屋的管理，一般不愿意在夫妻双方离婚的情形下，由非本单位的人继续承租。享有公房承租的一方在住房方面享有隐性的利益。因此，应当允许在承租的公房上设定居住权。
在继承法领域，居住权也有适用的空间。目前，我国婚姻状况呈现出复杂化的趋势，再婚人群增多，特别是老年人再婚问题不容小觑。老年人再婚的最大障碍来自于子女，而子女对于父母再婚的主要忧虑在于害怕将来的继承利益受到威胁。例如，老人临终前将自己的房产留给子女，同时嘱咐子女让生存配偶在有生之年居住房屋。实际上老人是想在房屋上设定居住权，但是由于没有居住权这项制度，老人的嘱咐仅仅具有债权的效力。如果允许设定物权性质的居住权，生存配偶不仅可以对抗继承人的房屋所有权，还可以对抗继承人以外的第三人。当其权利受到侵害时，如房屋被征用或者第三人损害房屋时，居住权人可以独立地行使物权，在替代的房屋上主张居住权，或者就房屋的补偿金、赔偿金主张相应比例的补偿。因此，居住权制度可以保障生存配偶的居住利益，也可以保障子女的继承利益。
在离婚帮助型的案件中，居住权制度也有适用的空间。例如，婚姻法第42条规定：“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成，由法院判决。”针对这一规定，最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第27条第3款中规定了居住权：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者是房屋的所有权。”但是，居住权的范围和设立条件是什么，司法解释语焉不详，或者说，这超出了司法解释所及的范围。在未来的民法典婚姻家庭编中，应将离婚时弱势一方的居住权纳入婚姻家庭编中。具体的法律规定可参酌国外之立法例，也应特别关注离婚后抚养子女一方的居住权。此处也需要在民法典物权编中设立居住权作为制度支撑。
在婚姻法和继承法的修订过程中，事实上对物权编的居住权制度也提出了更高的需求。某种程度而言，居住权制度的引入有利于婚姻家庭法和继承法的制度改革。在以上的例子中，都需要有居住权制度来支撑。因此，如果在民法典物权编中引入居住权，将为民法典继承编、婚姻家庭编的变革提供有力的制度支撑。
居住权可以拓展至新型领域
事实上，居住权不仅在传统领域中有适用需求，还可以拓展至新型领域，比如进行保留居住权的买卖，例如，在只有一套住房的情形下，老人可以在有生之年保留对房屋的居住权，而房屋的受让人则一次性或者分期地向其支付价款，作为养老金。此外，在合资建房时可以设立居住权，在分时度假领域也可以设立居住权。可见，居住权的功能也不仅限于保护弱势群体的层面，还可以实现所有人对财产利用多样化的投资功能。
居住权的适用范围和社会功能的扩张和延伸，对于更好地保护弱者利益、体现房屋所有人的意志，为社会创造更多的财富有着无可替代的作用。因此，这个制度如果设计得当，完全可以赋予新的生命。在民法典物权编的制定过程中，立法者应当将之纳入，为实现所有权人对其财产进行多种形式的利用提供更多的选择。
